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无房从郭树清讲话看房产投资的未来

2021-04-08 16:28 | 未知 |
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3月2日,银保监主席郭树清指出:“当前房地产泡沫比较大,是金融体系最大的灰犀牛”。

站在这个时间点上,热点城市房价飞涨,针对性的调控轮番出台,郭树清此时出来喊话,颇有些敲山震虎的味道。

事实上,郭树清并非第一次提出灰犀牛这个概念。他在2020年第16期《求是》杂志上刊发了一篇文章,文中明确指出:房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。

当前房地产是否存在泡沫?答案不言自明。然而,各路投资客明知山有虎偏向虎山行,他们仿佛忘记了,中国楼市是曾经出现过局部雪崩的。

1988年,海南被正式批准建立经济特区。这让人们联想到了经济快速崛起的深圳,海南可能的光明前景让各路投机资金蠢蠢欲动,大量热钱闻风而至。

“要发财,到海南;要发财,炒楼花”的口号在全国广为流传。海南楼市炙手可热,房价从1988年的1350元/平米暴涨至1993年的7500元/平米。

当时,全国职工平均月薪仅280元,就说薪资水平最高的上海,月薪也只有471元。按此比例折算,1993年的海南房价相当于现在的20万元/平米,其疯狂程度令人咂舌。

不幸的是,暴涨与暴跌是一对孪生兄弟,当接盘侠耗尽时,暴跌也就接踵而至。

到1990年代中后期,泡沫破裂,房价崩盘。大量开发商和个人纷纷破产,贷款也都成了坏账,无数信用社只得收回跌跌不休的房产甚至烂尾楼来勉强充数。

这个故事的结局以海南发展银行破产作为收尾,它成了中国金融历史上第一家破产倒闭的银行。

房价崩盘的结局是社会无法承受之痛,而楼市是否存在泡沫,官方心里其实“门儿清”。

只不过,过去中央一直没对房地产动真格的,采取的调控手段也是以较为温和的限购和限贷为主。但在本轮史诗级的调控中,我们可以明显看到中央的调控手段在逐渐进化。

由针对购房者的限购限贷,到针对房企的限价+三道红线,最终进化到针对地方政府的“两集中”供地。调控从单一主体、单一角度,进化到多主体、多角度、全方位的封闭式的调控,其决心可见一斑。

先来说说调控的第一层级限购限贷。它的核心目的在于抑制购房者尤其是投机客的炒房热情,遏制房价过快上涨,是最常用且屡试不爽的调控手段。

在本轮调控中,限购限贷最先上场而且贯穿始终。不过,无论限购限贷如何升级,本质上仍属于调控的第一层级对购房者的调控。

在这场博弈里,投机客、地方政府、开发商这三大群体都可以凭借房价上涨获利,而中央则站在了他们的对立面。

所以你可以看到,有些城市的调控政策看似严厉,实则“高高举起,轻轻落下”;有些地方政府在房住不炒的高压下仍然“顶风作案”,各种一日游政策频登新闻头条。

在这种环境下,中央将目光对准了赌性不改的房企,调控的第二层级应运而生。

2020年8月,央行推出了令房企闻风丧胆的“三道红线”政策,将调控的触手由购房者延伸到房企。

三道红线给行业带来了巨大的变化。打折促销,卖项目卖楼盘,乃至卖子公司都成为2020年的主旋律。房企为了应付三道红线的要求,拼了命地回笼资金、降低负债。

与三道红线伴生的,是对银行和非银金融机构的限制,用监管的手段对房企融资套上枷锁。到这里,金融+房企的组合拳,进化为调控的第二层级,也是本轮调控的一大亮点。

房兄在撰写《2021年,这些城市升值潜力巨大》的过程中,惊奇地发现2020年的全国平均房价不仅没被摁住,反而在冲破了万元每平米的历史性关口!这其中,地价的推波助澜起到了关键性作用。

统计局数据显示,2020年1~12月全国土地成交价款17269亿元,同比增长17.4%,上涨速度远超同期房价。

很多地方都出现了“一边控制房价,一边又抬高地价”的问题。这让房企苦不堪言,部分项目甚至到了拿到地就得立即动工、快速去化,否则就会亏本的地步。

在此背景下,一向很少对楼市进行表态的自然资源部祭出大招,于今年2月宣布将在22个城市推行“两集中”供地制度:集中发布出让公告、集中组织出让活动。

这一招对土地出让下手,限制地方政府玩土地的“饥饿营销”,调控上升到第三层级,整个调控从拿地到销售完成了闭环。

至此,楼市的3大相关主体均已被关入制度的笼子,中央对于楼市的调控也从粗浅的限购限贷进化到多主体、多角度、全方位的封锁,其遏制泡沫的决心令人震撼。

2020年12月,深圳二手房价同比猛增14%。与此同时,上海的楼市也不断传出“打新热”、“抢房潮”、“业主坐地起价”等消息。成都多个楼盘的业主在微信群达成共识,不约而同地上调二手房挂牌价。

调控动作不断,楼市热度不歇,部分城市的房价迎着调控来了一波实质性上涨,而且幅度还不小。如此严厉的调控却挡不住房价上涨的步伐,背后的原因是什么?

蓄水池理论通俗来说,就是引导水向哪个管道流。央行就像水龙头,放出来的“水”总得有个去处,要么流入消费市场,要么流入股市,要么进入楼市。

若是货币大量进入消费市场,会导致物价陡增。但物价不能太高,因为这会严重影响国内消费,与当前国内大循环的意图相违背。

房兄认为,监管层的是希望将“水”引入股市的。从设立科创板,到推进注册制,包括放宽涨跌停幅度等动作都可以看出高层对于股市的重视和期许。

然而,股市的参与者数量远比不上楼市,对于资金的容纳量也有限,楼市这根管道的阀门需要适当打开。因此,我们可以看到豪宅销量放量增长,也可以看到部分一二线城市的房价跃升。

这些现象的背后不仅是蓄水池理论在发挥它的威力,还有相当一部分原因是这些城市的“刚需购买力”在不断提升。资金充裕的购房者争相涌入楼市,好地段、好价格的房产遭到哄抢,在供求规律的作用上其价格只能向上走。

蓄水池理论叠加供求规律,让调控也难以对抗市场这只无形的手,只能从边缘角度继续限制炒房的投机客。但问题是,这些热点城市的房价还有上涨空间吗?未来的房产投资又该何去何从呢?

谈到楼市未来的走向,在期刊、媒体、网络上,我们经常见到“分化”这个词。

楼市分化已经是明眼可见的事实,然而,分化背后的实质是什么?房兄想跟大家聊聊这个话题。

首先,楼市分化是一个模糊的大概念。提到楼市分化,具体是指看好北上广深成杭等经济发展好、人口流入多的城市。看衰大连、烟台、哈尔滨、廊坊等基础设施薄弱、营商环境较差、人均工资水平低的城市。

换句话说,资金、人口、技术越是集中的城市,越不惧怕调控。它们构成一个城市的“基本面”,未来值得投资的城市,也正是这些基本面良好且持续向好的城市。

良好的基本面对资金有着无法抗拒的吸引力,房价因此被推高。其引发“赚钱效应”又再次吸引热钱涌入,从而形成正向的循环。

可见,楼市分化的背后是马太效应的演绎,是资源集中的体现。从这一点出发,就不难理解为何某些城市的低价刚需盘去化困难,而沿海城市的豪宅却需要排队抢购。

在可见的未来,这种分化还会持续下去,而且分化将越来越细。投资者不仅需要选择城市,还需要精选地段、精选楼盘、精选开发商,甚至精选物业。

这意味着楼市投资的门槛被一下子拔高,闭眼买的时代一去不复返,投资楼市越来越考验内功,对于参与者的眼界格局和资金实力都有了更高的要求。(雨前顾问“无房xinwufang007”分析师房兄)

(责任编辑:dd)
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